Εάν αναζητήσεις την οδό Φαλήρου 38, στο Κουκάκι, στο Google Maps θα βγει η φωτογραφία ενός καταστήματος ανταλλακτικών αυτοκινήτων παντός τύπου. Εάν επισκεφθείς το εν λόγω σημείο, μάταια θα ψάχνεις το κατάστημα ανταλλακτικών. Και δεν θα φταίει το Google Maps. Εδώ και λίγες εβδομάδες λειτουργεί στην ίδια διεύθυνση επιχείρηση παροχής υπηρεσιών πλυντηρίου με την επωνυμία «Bugada», μία από τις πολλές που φυτρώνουν σαν τα μανιτάρια τα τελευταία χρόνια στην περιοχή, προκειμένου να εξυπηρετήσουν τους τουρίστες που διαμένουν σε διαμερίσματα με βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb.
Εικόνες που πάει κάποιος με ένα σακίδιο με άπλυτα, βάζει κέρματα σε ένα μεγάλο πλυντήριο και περιμένει να πλυθούν και να στεγνώσουν τις βλέπαμε μέχρι πρόσφατα μόνο σε ξένες ταινίες. Πλέον τα λεγόμενα πλυντήρια αυτοεξυπηρέτησης αποτελούν μία συχνή εικόνα σε γειτονιές όπως το Κουκάκι, το Παγκράτι, το Μετς, εκεί δηλαδή όπου κυρίως ανθούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τα περισσότερα από αυτά μάλιστα δουλεύουν 24 ώρες το 24ωρο, όλες τις ημέρες της εβδομάδας και μπορεί να παρέχουν πακέτο υπηρεσιών: πλυντήριο – στεγνωτήριο ρούχων, φύλαξη αποσκευών και κλειδιών για τα διαμερίσματα (κατ’ αντιστοιχία δηλαδή με τις ρεσεψιόν στα ξενοδοχεία), καθώς και φύλαξη και αποθήκευση ρούχων. «Δεν έχουμε μόνο τουρίστες ως πελάτες, αλλά και Ελληνες που διαμένουν μόνιμα στην περιοχή», μας λέει ο υπάλληλος της επιχείρησης.
Ακόμη πιο ολοκληρωμένο «πακέτο υπηρεσιών» παρέχει η επιχείρηση που βρίσκεται στην αρχή της οδού Βεΐκου, εκεί όπου μέχρι πριν από μερικά χρόνια στεγαζόταν το αστυνομικό τμήμα Ακρόπολης. Πιο νωρίς από όλους οι ιδιοκτήτες της επιχείρησης είδαν την προοπτική της περιοχής και ανέπτυξαν συγκρότημα διαμερισμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση. Στο ισόγειο του συγκροτήματος λειτουργεί πλυντήριο αυτοεξυπηρέτησης, sports bar, αλλά και κατάστημα εστίασης. Ο κλάδος της εστίασης, άλλωστε, είναι αυτός που φέρεται να έχει ευνοηθεί περισσότερο από όλους από την υπόθεση της Airbnb.
«Το 2011 το Κουκάκι ήταν στα αζήτητα. Από το 2014 έγινε το μεγάλο μπαμ», λέει στην «Κ» ο κ. Γιώργος Ελαφρός, ιδιοκτήτης του οπωροπωλείου «Oπώριο». Ο ίδιος άνοιξε το εν λόγω κατάστημα το 2011, στην καρδιά της κρίσης και κέρδισε το στοίχημα. «Οι τουρίστες δίνουν τον έξτρα τζίρο. Κάποιοι ψωνίζουν όπως ένα νοικοκυριό, κάποιοι βεβαίως λιγότερα», επισημαίνει. Ο ίδιος βεβαίως έκανε τις αναγκαίες προσαρμογές: το κατάστημα έχει και συσκευασμένα premium προϊόντα, παρασκευάζει ο ίδιος συσκευασμένες φρουτοσαλάτες, αλλά ετοιμάζει και φυσικούς χυμούς. Λειτουργεί φυσικά με διευρυμένο ωράριο, από τις 8 το πρωί έως τις 11 με 12 το βράδυ.
Σε επενδύσεις στο εργαστήριό του αναγκάστηκε να προβεί και ο Αλ. Ρίζος, ιδιοκτήτης αρτοποιείου από το 1996. «Πλέον παρασκευάζουμε πολύ περισσότερα προϊόντα, όπως κρουασάν, τυρόπιτες κ.ά. για να ανταποκριθούμε στις ανάγκες των τουριστών. Οταν σε μια πολυκατοικία το 50% είναι Αirbnb, τότε δυνητικά χάνεις το 25% του τζίρου», επισημαίνει.
«Θα σας πω κάτι που μου έρχεται να βάλω τα κλάματα. Μπήκε ένα ζευγάρι Γάλλων και αγόρασε δύο παϊδάκια!», μας λέει ο ιδιοκτήτης κρεοπωλείου που βρίσκεται 37 χρόνια στην περιοχή. Αυτή είναι η άλλη όψη του νομίσματος: επιχειρήσεις που στήριζαν τον τζίρο τους στην ύπαρξη οικογενειών-μόνιμων κατοίκων, βλέπουν τώρα η κίνηση να είναι εξαιρετικά μειωμένη. Η κίνηση του κρεοπώλη να διαφημίσει τα προϊόντα του ακόμη και στα κινεζικά δεν απέδωσε καρπούς. «Μειώνεται σταθερά η πελατεία», λέει η Ελίντα, μετανάστρια από την Αλβανία που διατηρεί επιχείρηση μεταποίησης ρούχων εδώ και 25 χρόνια στο Κουκάκι. «Οι οικογένειες έχουν φύγει και οι τουρίστες μπαίνουν μέσα μόνο για να ρωτήσουν πού έχει κοντά σούπερ μάρκετ», δηλώνει χαρακτηριστικά.
Τζίρος 1 δισ. ετησίως από συναφείς δραστηριότητες με την Airbnb
Σε 1 δισ. ευρώ ετησίως υπολογίζεται ότι ανέρχεται η «πίτα» των υπηρεσιών που παρέχονται στους επισκέπτες οι οποίοι αξιοποιούν τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα. Μάλιστα, πρόκειται για αγορά η οποία «τρέχει» με ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης της τάξεως του 25%. Τα παραπάνω επισημαίνονται στην τελευταία ετήσια έκθεση της Grant Thornton για την πορεία και την επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb κατά τη διάρκεια του 2018. Βάσει αυτής, υπολογίζεται ότι το μερίδιο του κλάδου στην ετήσια τουριστική δαπάνη ανέρχεται σε 10%, αγγίζοντας τα 2 δισ. ευρώ. Εξ αυτών, περίπου 930 εκατ. ευρώ αφορούν δαπάνες για τη διαμονή, ενώ το υπόλοιπο 1,04 δισ. ευρώ αφορά δαπάνες για υπηρεσίες, όπως εστίαση, ψυχαγωγία κ.λπ.
Ως εκ τούτου, όλο και περισσότεροι επαγγελματίες σπεύδουν να εκμεταλλευθούν την όλο και μεγαλύτερη ζήτηση των ξένων επισκεπτών για σειρά υπηρεσιών, επιχειρώντας να καλύψουν τις ανάγκες τους. Το αποτέλεσμα είναι η σταδιακή μεταμόρφωση ολόκληρων συνοικιών και η αναγέννηση της τοπικής αγοράς ακινήτων, καθώς, όπως σημειώνουν στελέχη του κλάδου, σε αρκετές περιπτώσεις, τα ακίνητα που μισθώνονται και λειτουργούν πλέον ως εστιατόρια, καφέ, μπαρ, ή ακόμα και δημόσιοι χώροι πλυντηρίων-στεγνωτηρίων ρούχων ήταν μέχρι πρόσφατα κενά.
Το φαινόμενο είναι περισσότερο εμφανές σε συνοικίες του κέντρου όπου παρατηρείται μεγαλύτερη συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με σχετική μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μεγάλη συσσώρευση, συγκριτικά με τον συνολικό αριθμό διαμερισμάτων, παρατηρείται στην περιοχή Κουκάκι – Μακρυγιάννη, στο Θησείο, στο εμπορικό τρίγωνο – Πλάκα, στον Κεραμεικό και στο τρίγωνο Μουσείο – Εξάρχεια – Νεάπολη. Ωστόσο, στα σημεία αυτά, εκτιμάται ότι έχει ολοκληρωθεί, σε μεγάλο βαθμό, η ανάπτυξη του κλάδου και πλέον ο αριθμός των αγγελιών οδεύει προς σταθεροποίηση. Αντιθέτως, μεγάλη ανάπτυξη καταγράφεται και σε εναλλακτικές περιοχές, όπως η περιοχή γύρω από την Αγίου Κωνσταντίνου και την πλατεία Βάθης, όπου ο αριθμός των αγγελιών εκτινάχθηκε κατά 656% κατά τη διάρκεια του τελευταίου χρόνου, και η πλατεία Αττικής, όπου σημειώνεται άνοδος των αγγελιών κατά 542%.
Επίσης, σημαντικός αριθμός διαμερισμάτων που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης εντοπίζεται και σε άλλες περιοχές του κέντρου, όπως οι Αμπελόκηποι, το Παγκράτι, τα Πατήσια, η Κυψέλη, το Πεδίον του Αρεως, του Γκύζη, το Γουδί, ο Κολωνός και ο Βοτανικός. Ωστόσο, στις περισσότερες από τις εν λόγω συνοικίες, τα διαμερίσματα είναι διάσπαρτα σε μεγάλη ακτίνα, με αποτέλεσμα να μην είναι εύκολη η δημιουργία «θυλάκων» εστίασης, εμπορίου και υπηρεσιών, όπως σε άλλα σημεία που έχουν περισσότερο τουριστικό χαρακτήρα.
Σύμφωνα πάντως με τους ερευνητές, η μικροοικονομία που δημιουργείται γύρω από την Airbnb λειτουργεί υπέρ της εκάστοτε περιοχής, καθώς αναβαθμίζεται ποιοτικά το κτιριακό της απόθεμα, μέσω των ανακαινίσεων που υλοποιούνται σε μεγάλο μέρος των διαμερισμάτων. Επίσης, θετική επίδραση στην εικόνα της περιοχής και στην αύξηση των αξιών και των ενοικίων έχουν και υπόλοιπες τοπικές επιχειρήσεις που αναδύονται, όπως τα οπωροπωλεία, οι καφετέριες που προσφέρουν πρωινό, ή ακόμα και σημεία αποθήκευσης αποσκευών.
Εταιρείες υποστήριξης των ιδιοκτητών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης
Εκτός από τις επιχειρήσεις και τα καταστήματα που συστήνονται, προκειμένου να καλύψουν τις ανάγκες των ξένων επισκεπτών, μια ακόμα σημαντική παράμετρος αφορά τη δημιουργία νέων εταιρειών, οι οποίες σχετίζονται με αυτή καθεαυτήν τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για παράδειγμα, όσο η αγορά ωριμάζει, τόσο μεγαλύτερη είναι η ανάγκη για μια πιο επαγγελματική προσέγγιση και διαχείριση των ακινήτων. Είναι χαρακτηριστικό ότι όλο και μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων βρίσκεται στα χέρια επενδυτών και επαγγελματιών διαχειριστών.
Μάλιστα, σύμφωνα με στοιχεία έρευνας της Arbitrage Real Estate, εταιρεία παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων, η Αθήνα κατατάσσεται πλέον στη δεύτερη θέση μεταξύ 18 ευρωπαϊκών μεγαλουπόλεων, καθώς το 53% των ακινήτων που διατίθενται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων ανήκει σε κάποιον επαγγελματία ή επενδυτή του κλάδου των ακινήτων. Στην πρώτη θέση βρίσκεται η Πράγα με ποσοστό 56,5%, ενώ έπεται η Βουδαπέστη με 50,3%. Υψηλά ποσοστά καταγράφονται επίσης σε Βαρκελώνη (49,8%), Μαδρίτη (48,2%) και Λονδίνο (45,7%). Στον αντίποδα, στις σκανδιναβικές αγορές, όπως η Κοπεγχάγη και η Στοκχόλμη, τα σχετικά ποσοστά είναι πολύ χαμηλά με μόλις 9,6% και 10,5%, αντιστοίχως.
Οπως αναφέρει η Arbitrage Real Estate, σήμερα, διαχείριση ακινήτων για τη συγκεκριμένη αγορά κάνουν υφιστάμενες εταιρείες του κλάδου των ακινήτων, που προϋπήρχαν των σχετικών ηλεκτρονικών πλατφορμών, μεσιτικά γραφεία, ακόμα και εταιρείες οικιστικών αναπτύξεων, που λόγω έλλειψης αγοραστικής ζήτησης στην ελληνική αγορά στρέφονται και στον χώρο της διαχείρισης βραχυχρόνιων μισθώσεων. Παράλληλα, υπάρχουν και νεοφυείς εταιρείες, οι οποίες συστάθηκαν ως αποτέλεσμα της ανόδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων και προσφέρουν πλήρεις υπηρεσίες διαχείρισης του ακινήτου του εκάστοτε ιδιοκτήτη, από την προβολή του διαμερίσματος μέχρι τη διαχείριση των κρατήσεων και τον καθαρισμό του. Απευθύνονται κυρίως σε ανθρώπους που είτε αδυνατούν, λόγω χρόνου ή απόστασης, είτε δεν ενδιαφέρονται να προχωρήσουν σε μια σχετική διαδικασία. «Οι εταιρείες αυτές συνήθως εισπράττουν ένα ποσοστό που κυμαίνεται από 15% έως 20% από το έσοδο που εξασφαλίζεται για τον κάθε ιδιοκτήτη», αναφέρει χαρακτηριστικά η ανάλυση της Arbitrage Real Estate.
Σε κάθε περίπτωση, η ανάγκη για επαγγελματική διαχείριση καθίσταται όλο και πιο έντονη, δεδομένου του υψηλού ανταγωνισμού. Ετσι, ένας σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών εκμεταλλεύεται πάνω από τρία ακίνητα. Μάλιστα, στη σχετική αγορά εισέρχονται πλέον και οι επαγγελματίες ξενοδόχοι, προσφέροντας ένα ευρύτερο πακέτο υπηρεσιών και παροχών, ανάλογο ενός ξενοδοχείου. Σύμφωνα με τους αναλυτές της Arbitrage, «οι εγχώριοι ξενοδόχοι αναγνωρίζουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών είναι χρήσιμο προϊόν υπηρεσιών φιλοξενίας υπό προϋποθέσεις. Αναγνωρίζουν, επίσης, την ανάγκη για περισσότερους επισκέπτες στην Ελλάδα, δεδομένου ότι η αύξηση του τουρισμού λειτουργεί πολλαπλασιαστικά, καθώς εκτός του εσόδου της διαμονής, ο επισκέπτης θα ξοδέψει, όπως έχει αποδειχθεί, κατά μέσον όρο 1,5 φορά το ποσό αυτό για λοιπές υπηρεσίες».
Αντίστοιχα, ζήτηση προκύπτει και για άλλες υπηρεσίες, πέραν της διαχείρισης του ακινήτου. Για παράδειγμα, μια ελληνική νεοφυής εταιρεία (startup), η Syncbnb, έχει συσταθεί με στόχο τη βελτιστοποίηση της διαχείρισης πολλαπλών αγγελιών ακινήτων, είτε από έναν ιδιοκτήτη είτε από έναν διαχειριστή ακινήτων. Συγκεκριμένα, η εταιρεία έχει αναπτύξει μια εφαρμογή μέσω της οποίας αυτοματοποιείται η διαδικασία διαχείρισης κρατήσεων, συγχρονίζοντας τα ημερολόγια μεταξύ πολλαπλών διαδικτυακών πλατφορμών ενοικίασης. Αλλωστε, ένα μέρος των ακινήτων διαφημίζεται ταυτόχρονα σε διάφορες ψηφιακές πλατφόρμες, με αποτέλεσμα να απαιτείται μια προσεκτική διαχείριση, ώστε να αποφεύγονται διπλοκρατήσεις.
Ελληνικό πρωινό
Καφετέριες που ειδικεύονται στο σερβίρισμα πρωινού αποτελούν μέρος των υπηρεσιών που έχουν αρχίσει να αναπτύσσονται σε περιοχές με υψηλή συγκέντρωση καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μάλιστα, όπως τονίζουν οι καταστηματάρχες, πολλοί από τους ξένους επισκέπτες ζητούν παραδοσιακά ελληνικά προϊόντα, ως μέρος του μενού, όπως για παράδειγμα «καγιανά» και τυρί φέτα.
Ανοδικά οι τιμές
Εκτός από τα διαμερίσματα που μισθώνονται μέσω Airbnb, άνοδος των ενοικίων καταγράφεται και στα υπόλοιπα ακίνητα που προσφέρονται προς ενοικίαση μέσω μακροχρόνιων συμβολαίων. Αυτό γίνεται όχι μόνο λόγω του ότι είναι λιγότερα σε σχέση με τη ζήτηση, αλλά κι εξαιτίας της συνολικής αναβάθμισης της εκάστοτε συνοικίας, μέσω της λειτουργίας νέων καταστημάτων.
72.144 ακίνητα
Συνολικά 72.144 ακίνητα πανελλαδικά βρίσκονταν αναρτημένα στις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb, Booking, Homeaway) στο τέλος του 2018, σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξεως του 21% σε σχέση με το 2017. Ο αριθμός εκτιμάται ότι έχει συνεχίσει να αυξάνεται και κατά τους πρώτους μήνες του 2019, αν και με σαφώς χαμηλότερο ρυθμό.